Недвижимость в подарок: тонкие правила широкого жеста

Опубликовал: КрымPRESS в Недвижимость в Крыму, Недвижимость в Севастополе 0:32 30.07.2017

Верите или нет, но недвижимость в подарок, по оценкам специалистов, не такое уж и редкое явление. В основном, конечно, таким образом решаются семейные дела. Объясняется это тем, что дарение — самый простой способ передать во владение имущество. В первую очередь потому, что такие подарки, за исключением ряда случаев, не облагается налогом. Между тем, и в этом процессе есть ряд тонких моментов, о которых стоит знать, чтобы не войти в спор с законодательством.

Абсолютно не возбраняется дарить недвижимость и родственникам, и абсолютно чужим людям. Но без налога обойдётся только в том случае, когда мы говорим о родственниках первой степени родства. Это дети, родители, сёстры и братья, дедушки и бабушки. Всем остальным — стороне, принимающей в дар квартиру, — придётся уплачивать стандартный подоходный налог в размере 13%. И такая ставка будет только при условии, что одаряемый резидент. Если нерезидент, то ему придётся заплатить уже 30% (о ставках налога здесь), — отмечает директор Агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.

Или же проводить сделку в несколько этапов. Сначала, к примеру, дарить недвижимость брату, а уж потом он передаст её в дар своему сыну, то есть вашему горячо любимому племяннику.

Кроме спасения от налогов, дарение недвижимости имеет ещё ряд преимуществ перед другими видами передачи имущества:

Дарение защищает недвижимость от посягательств со стороны бывших родственников. Элементарная ситуация: родители подарили дочери, находящейся в браке, квартиру. Если барышня надумает разводиться, то её экс-супруг не сможет претендовать на «дарёные» квадратные метры.
При дарении недвижимость переходит в собственность сразу же. Не надо ждать шести месяцев, как того требует закон при, к примеру, завещании.
Способ «подарить» — зачастую единственная возможность решить вопрос с имуществом. Пример: вы владеете частью недвижимости. Такими же правами обладают ещё ряд собственников. Вы хотите избавится от доли, они не позволяют вам её продать. Дарите! Родственниками или нет — неважно… Ваши «соседи» в этом помешать вам уже не смогут.

Впрочем, если речь идёт о «недвижимом презенте» не родственникам, то не всё так просто. Принять в дар ту же квартиру смогут далеко не все. Причём речь идёт о роде деятельности, которым на момент дарения занимается потенциальный одариваемый.

Такие ограничения прописаны в законодательстве. Государственные служащие, сотрудники лечебных, воспитательных органов и органов социальной защиты такие дары принимать не могут. К этой же категории относятся сотрудники муниципальных служб. Дарение запрещено со стороны лиц, которые находятся на лечении, воспитании или содержании у граждан, занимающих данные посты, а также их родственникам. Кроме того, запрещено совершать дарение от имени несовершеннолетних и недееспособных лиц, — констатирует Наталья Массальская.

Но! И здесь есть возможность сделать по-своему: этим категориям лиц недвижимость можно подарить, указав в договоре, что дарение на связано с занимаемой ими должностью.

Всё выше сказанное, конечно, подтверждает момент, что «дарение» — наиболее простая сделка. Между тем, с точки зрения её документального оформления, не стоит рассчитывать на какие-то упрощения. Процесс мало отличается от, скажем, «купли-продажи». Также придётся составлять договор, собирать необходимые документы, регистрировать передачу имущества новому собственнику в Едином госреестре прав.

Основной перечень документов, которые участвуют в сделке дарения:

Заявление по установленной форме. Бланк на него выдается непосредственно при подаче остальных документов.
Оригинал договора дарения (он может быть составлен в простой письменной форме) в количестве экземпляров, равных числу сторон плюс один дополнительный. Причём в договоре цена объекта, передаваемого в дар, может и не указываться. Тогда, в случае с подарком людям чужим, 13% их подоходного налога высчитывается, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, а при сделке между близкими родственниками этого делать, напомним, не нужно.
Оригинал и копия квитанции, подтверждающей уплату госпошлины за совершение административной процедуры.
Оригиналы и копии документов, подтверждающих личности сторон, то есть паспорта дарителя и одаряемого. Если интересы стороны представляют иные лица, то дополнительно следует предъявить:
1. удостоверение попечителя, если одна из сторон является недееспособной или ограниченной в дееспособности;
2. свидетельство об усыновлении;
3. доверенность на представление интересов в уполномоченном органе.
Документы, подтверждающие право на обладание дарителем передаваемой им доли недвижимости. Если имущество было приобретено по сделке купли-продажи, то таким документом является сам договор купли-продажи.
Оригинал и копия кадастрового паспорта на жилье и выписка из него.
Оригинал и копия домовой книги квартиры, которая передается по договору.
Согласие на дарение лица, в чьей совместной собственности находится отчуждаемая доля недвижимости.

Узнайте больше: Самые популярные города в Крыму для покупки жилья в ипотеку

И ещё пару слов о случаях, при которых дарение недвижимости может быть невозможным. Во-первых: та же квартира не может быть подарена, если она находится в новостройке и не введена в эксплуатацию. Во-вторых: акт дарения невозможен, если недвижимость находится в ипотеке, а полная сумма за неё не выплачена.

В чём опасность сделки дарения?

Возможные неприятности, в основном, касаются одариваемого. В частности, она может быть расторгнута в течение первых трёх лет, по обстоятельствам прописанным в законодательстве. Но и по истечению этого срока могут вскрыться условия, которые будут признаны основанием для расторжения договора. В том числе, если есть основания утверждать, что при сделке к владельцу применили силу или угрожали; если владельца попросту обманули; если одна из сторон не имела права подписывать такие документы; если договор был притворным*; если даритель имеет психические отклонения, по которым может быть признан недееспособным. Также причиной отменой сделки может стать участие в соглашении несовершеннолетнего лица, не имевшего официального представителя. Однако, в любом случае, эти моменты решает суд. И, как правило, такие разбирательства весьма долгие, — резюмирует директор АН «Мультидом» Наталья Массальская.

Условия, при которых может быть отменена сделка дарения, также оговорены Гражданским кодексом. Статьёй 578.

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого.
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Плюс к этому, в Гражданском Кодексе также прописано, что даритель может подать в суд на расторжение сделки в случаях:

Потери основного источника для материального обеспечения.
Тяжелого заболевания или серьезного травмирования, для которого необходимы большие материальные затраты.
Утраты личного имущества в особо крупных размерах из-за несчастного случая.

А можно ли отказаться от квартиры-подарка? Дарёному коню в зубы, конечно, не смотрят, но можно! При этом доведётся также руководствоваться Гражданским Кодексом:

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

И! Без проблем можно отменить дарение до регистрации собственности. После внесения сведений в Госреестр отмена договора возможна только по решению суда в указанных в законе случаях.

СПРАВКА: *Притворная сделка — сделка, совершаемая с целью прикрыть другую сделку. Притворная сделка вызывает юридические последствия, связанные с некоторой другой сделкой, предоставляющей подлинный интерес для участников притворной сделки.

голоса

Оцените материал