Главная | Актуально | Андрей Ликефет о застройке Крыма: «Когда делом займутся профессионалы, а не бизнес – быть полуострову жемчужиной»
актуально в республике
Андрей Ликефет о застройке : «Когда делом займутся профессионалы, а не бизнес – быть полуострову жемчужиной»
архивное фото: pexels (автор: Серг Алесенко)

Андрей Ликефет о застройке Крыма: «Когда делом займутся профессионалы, а не бизнес – быть полуострову жемчужиной»

Удивительная природа Крыма, его мягкий климат, быстрая интеграция в Российскую Федерацию и стремительное преображение привлекают многих. Так, с 2014 года — только по официальным данным — на полуостров переехало более 200 тысяч человек.

Как результат: спрос на крымскую недвижимость продолжает расти, несмотря ни на что, и подогревает темпы строительства нового жилья. При этом единая концепция территориального развития полуострова до сих пор не создана.

Для того, чтобы наладить коммуникацию между представителями всех сфер деятельности, касающихся развития крымского облика и способности его удовлетворить потребности растущего населения, в 2021 году была инициирована ежегодная Всероссийская Конференция «Недвижимость Крыма: реальность и перспективы». Сейчас ведётся подготовка к проведению третьей масштабной встречи, которая пройдёт в сентябре в Ялте — подробности ЗДЕСЬ. Участниками станут порядка 500 специалистов и экспертов, связанных с рынком недвижимости.

В преддверии мероприятия мы решили задать несколько вопросов одному из сопредседателей оргкомитета Конференции, чьё участие должно пролить свет на самые трудные темы развития строительного рынка в Крыму.

Андрей Львович Ликефет, Почётный строитель России,  академик РАЕН, профессор кафедры градостроительства и пространственного развития территорий.

Андрей Львович, как Вы видите развитие жилой застройки полуострова? Эксперты делятся на два лагеря: одни говорят, что будущее за многоэтажной застройкой. Большими комплексами с развитой инфраструктурой. Вплоть до строительства новых городов. Другие считают, что сам полуостров – его расположение, климат – призывает развивать малоэтажное строительство, ИЖС, коттеджные городки. Что вы думаете по этому поводу?

— Главной и самой острой проблемой сейчас, действительно, является отсутствие единого видения территориальногоАндрей Ликефет о застройке Крыма: "Когда делом займутся профессионалы, а не бизнес – быть полуострову жемчужиной"
развития Крыма. Оно должно быть основано на исследованиях и научных расчётах. Учитывать как потребности растущего населения, так и необходимость сохранять уникальный облик, исторические традиции, гармонично вписываться в местный ландшафт, отвечать туристической направленности полуострова.

Мы можем опираться на успешный опыт решения таких задач в подобных небольших и уникальных местах в мире. Например, остров Крит. Как целостно и гармонично подошли к его застройке, сохранив традиции прошлых столетий и вписав в них современную архитектуру. Посмотрите, какие отзывы об острове – волшебная застройка! И туда без конца едут туристы, потому что очень красиво, комфортно и легко дышится. Всё очень гармонично, чего пока не скажешь о нашем Крыме.

С 2014 года прошло уже 10 лет. Как можно делать развитие территорий, не имея генпланов развития городов с единой концепцией? Ведь неправильно рассуждать, что Евпатория, к примеру, будет иметь одну концепцию, а Севастополь другую, Ливадия третью. Полуостров должен иметь одну общую концепцию. Пока, к сожалению, облик формируется в пользу интересов бизнеса. Без учёта главного мерила – счастья человека. Без учёта общей перспективы и понимания того, что мы оставим нашим детям и скажут ли они нам за это «спасибо»!

Часто можно услышать мнение, что хорошим толчком к активизации и развитию отрасли строительства в Крыму станет приход на полуостров «материковых» застройщиков. Больших компаний. Дескать, это и обеспечит более качественный уровень строительства тех же жилых комплексов. А также послужит созданию конкурентной среды, что подтолкнёт местные компании к выходу на новый профессиональный уровень. Но есть также мнение, что всё-таки «карт-бланш» стоит давать именно местным застройщикам, так как они хорошо знают специфику территории. А профессиональный уровень они «подтянут». Ваше мнение?

— Вопрос этот, честно говоря, ни о чём. Дело в том, что жилищное строительство определено законами, градостроительным кодексом, соответствующими СНИПами. Есть требования, как к точечной застройке, так и комплексной застройки территории, к использованию соответствующих материалов горючих и не горючих, этажности в соответствие с пожарной безопасностью. И поэтому в данном случае, что строят местные, что строят, как вы называете, «материковые» компании – не имеет значения. Требования к строительству – едины. Другое дело, что когда мы с вами говорим об облике полуострова, его восприятии, то здесь для меня Крым – это жемчужина, которую я знаю с детства. Это великолепное творение выдающихся мастеров: архитекторов, художников, строителей, которые нам оставили удивительное наследие, не только в виде зданий, но и прекрасных парков и комплексных решений пространственной организации территории. Старые города Крыма имеют удивительную планировку, красивейшие сохранившиеся здания, прекрасные бухты, место которых выбирались не случайно. Поэтому задача современных архитекторов, строителей, администрации – это сохранить эту жемчужину, чтобы она и осталась удивительным, уникальным местом. Что, к сожалению, во многих случаях, при застройке этой территории не наблюдается.

Что касается сравнения местных и материковых застройщиков. Если есть сейсмичность до 9 баллов, значит, все конструкции зданий должны отвечать этому нормативу сейсмичности. Без разницы, кто их будет строить – есть соответствующие требования. Технологии строительства должны применяться не из предыдущего опыта застройщика, а на основании геологических исследований. Разницы здесь быть не должно, потому что есть требования, которые нужно выполнять.

Что касается архитектурного опыта, конечно, у крупных «материковых» застройщиков он разнообразный, они имеют свои проектные бюро и хороший штат. Другое дело, что у архитекторов, которые живут и работают в Крыму, свой взгляд, связанный и со знанием истории полуострова и пониманием его развития. Их знание не выдернуто из контекста, оно их пропитывает.

Но может быть сочетание хороших партнёрских отношений с одной стороны и соревновательная среда с другой дадут положительный результат. Достигнуть его получится только при всеобщем понимании того, что развитие любой маленькой части территории, любой застройки, дома – должно вписываться в общую структуру. Сначала должна быть схема развития всего Крыма, затем спускаемся в структуре к генпланам развития городов, а в рамках развития городов развивается каждое конкретное место под застройку. Должна происходить комплексная застройка территорий и сохраняться пространственная связь в архитектуре всего полуострова. Если эта линия выстроена правильно, когда всё идёт сверху вниз, а потом корректируется снизу вверх, тогда и получается гармоничное развитие территорий для человека. Ведь человек и является центром этой вселенной. Под человека должна выстраиваться территориальная канва с учётом того, что нужно гармонично увязать воедино горы, холмы, расщелины и равнины. И при этом должна соблюдаться большая экономика.

А что это значит? Ведь важно посчитать не только, сколько сегодня будет жить жителей в доме или микрорайоне. Но и грамотно рассчитать, что будет через 5, 10 и 20 лет. Сегодня расчёты показывают, к примеру, что в микрорайоне будет жить 1000 жителей. И на это количество разрабатываются межквартальные проекты, места мусоросбора, какое-то количество мест на детских и спортивных площадках, в детсадах и школах. Но через 5 – 10 лет количество этих жителей увеличится на коэффициент 2,5 – 2,8. Будет расти благосостояние. Была у семьи одна машина, подросли дети, и стало уже две — нужно два машиноместа. И так во всём. Но сейчас застройщики здесь не соблюдают этот принцип. В итоге, получается коллапс, который мы в Крыму имеем повсеместно. Дороги узкие, трафик машин уже не проходит, ставить машины негде, проведенных коммуникаций для водо- и электроснабжения уже не хватает. Поэтому грамотный подход, который прописан в соответствующих нормативных документах, и его выполнение на уровне местной власти – это очень важно.

К примеру, приходит проект и обсуждается в городе или в районе соответствующими архитектурными инстанциями. И для этого уровня нужно, чтобы уже был сформирован облик крымского полуострова. Как на примере тех же греческих островов, таких как Родос.

Условно, давайте договоримся, что все дома белые или светлых тонов, а крыши красные и, условно, только черепичные. И организовать производство такой черепицы. А черепица идеально подходит для южных приморских городов. Оранжевый цвет гармонично вписывается в цветовую гамму моря и зелени. Об этом ещё многие художники говорили. Также черепица хорошо выдерживает как холод, так и жару. Так не выдерживает ни мягкая кровля, ни металлочерепца. При этом черепица стоит столетиями на старых зданиях и всё в порядке, а срок эксплуатации металлочерепицы ограничен 70 годами. Поэтому даже с учетом отдельного производства керамической черепицы, чуть более высокие затраты на неё оправданы огромным сроком эксплуатации и своими потребительскими свойствами.

И так за каждым, казалось бы, маленьким вопросом, стоит целая история в сфере строительства и архитектуры! Эрнст Неизвестный в своих лекциях на вопрос — «Может ли художник или скульптор иметь свой собственный стиль» — ответил: «Конечно, может! Но сначала он должен доказать, что он владеет всеми классическими способами». Так и здесь, как принято в скульптуре – берёшь камень и отсекаешь всё лишнее. Только в Крыму, конечно, главный творец – это наш Господь, оставивший нам всю эту невероятную красоту, которую хотелось бы не растерять.

Крым такая зона, которую может трясти, и здания высотные должны строиться по соответствующим технологиям. Ещё один важный вопрос – пожаротушение. Нужно учитывать до какого этажа местные пожарные могут подать лестницы и брандспойты. Это очень важный вопрос. Любое высотное здание имеет свою систему пожаротушения. Но её возможности также нужно рассчитывать исходя из проблем с наличием этой воды на полуострове.

Также много территорий застраивается на холмах и возвышенностях, где необходимы геологические исследования горных, оползневых пород, и какую нагрузку они выдержат. Важно придерживаться нормативов и предписаний. В тоже время нужны строгие требования и контроль со стороны администраций: до какого уровня этажности в каждом конкретном месте в соответствии  с генпланом развития городов и нашим пониманием всех особенностей мы готовы строить.

Андрей Львович, как Вы думаете, интересно ли будет крупным застройщикам брать на исправление неблагополучные новостройки Крыма? На сегодняшний день их выявлено около 40. Большинство располагается в Ялтинском и Алуштинском районах. В некоторых уже проживают люди, не смотря на то, что коммуникации протянуты временные. Есть ли оптимальное решение для таких объектов, или только снос?

— Болезнь каждого человека – индивидуальны, так же как и проблемы каждой семьи. Точно так же и с этими проблемными стройками – решение должно быть индивидуальным. Возникает вопрос: почему проекты не соответствующие нормативам вдруг строятся и заселяются? Ведь это вопрос ни к СНИПам, ни к градостроительным организациям, ни к требованиям, которые существуют. Это вопрос к конкретным людям, которые подписали документы. Всё это ясно как день. И при чём тут люди, которые проплатили строительство, вложили свои деньги и ждут заселения? Ведь они не знают об этих нормативах и рисках. Они доверяют своим застройщикам и считают, что если объект сдан и вышел в продажу, запланирован на сайте администрации, значит, соответствующие органы несут за него ответственность.

Понятно, что иметь дело с крупным застройщиком – лучше. Можно рассмотреть на примере крупных строительных компаний, таких как «ПИК». Ведь покупается не просто объект недвижимости, а даётся гарантия. В течение 30 дней исправляются любые неполадки и выполняется замена оборудования. С учетом закупки больших объёмов материала и его оптовой стоимости, эти застройщики предоставляют качество, которое не могут позволить себе более мелкие участники строительного рынка.

Небольшая строительная организация живёт от объекта к объекту, 10 тысяч рублей у неё учредительный взнос. Набирает рабочих под объект, каких придётся. Есть ли у них образование, необходимый опыт, есть ли бригадир, есть ли главный инженер квалифицированный – никто об этом не спрашивает. Крупная же организация заинтересована, чтобы в ней работали специалисты.

Поэтому в данных случаях всё зависит от тех предложений, которые будет давать администрация. Именно она должна предложить данные объекты крупным застройщикам так, чтобы они заинтересовались. Любой вопрос можно решить на договорной основе. Когда строится жилой комплекс, согласно нормативам, застройщик должен построить и необходимую социальную инфраструктуру с детскими садами и школами. Это идёт как бы в нагрузку, но она необходима. Где потом будут учиться дети, или кто потом за тебя это должен делать? В нормативах всё описано. А незнание закона не освобождает от ответственности.

Самым правильным было бы остановиться до утверждения единой концепции развития! И ведь она уже была создана природой и великими мастерами. Почему мы сегодня восторгаемся Ливадийским дворцом? Да потому, что он гармонично вписан в окружающую природу и дополнен удивительным ландшафтом комплексного благоустройства территорий. И разве он высокий? Как бы его не эксплуатировали не по назначению, а он выстоял. И своими формами и всем наполнением. Это значит — было заложено правильное решение, и оно веками будет радовать современников. Вот от этих образцов и надо отталкиваться и тогда всё станет нормально.

А сейчас всё происходит необдуманно. Например, мода строить из стекла. Но ведь в Крыму 360 дней в году солнечно. Всё кондиционировать – сколько нужно электричества? Раньше даже посадки выбирали продуманно, с учетом того, что используется насыпной грунт, а растения должны чувствовать себя хорошо в этой широте, прижиться и радовать нас. Так и дома должны строиться с учётом особенностей широты и климата. И материал при строительстве должен чувствовать себя хорошо в этих особенных климатических условиях.

Ведь материал для строительства на материке и на полуострове нужно использовать разный. Вы же никуда не денете те взвешенные частички, что поднимаются от прибрежной зоны и носятся в воздухе, влияя на материал конструкций. Та же оцинковка на материке прослужит 50-70 лет, а в Крыму столько не простоит. Не говоря уже о простом металле, который здесь сгнивает гораздо быстрее, чем в средней полосе. Всё это известно профессионалам. И когда делом займутся профессионалы, а не бизнес – быть Крыму жемчужиной. А пока кто в лес, кто по дрова. Не продуманно ничего. При таких узких дорогах и серпантинах крымских трасс непродуманная застройка уже создала коллапс движения. Ведь это большая проблема! Поэтому необходимо «расползаться» по территории, с умом, следуя всем требованиям, исправлять то, что уже настроено.

Мы все должны быть заинтересованы в полуострове, как в своей семье. Как семья – малый храм, ячейка, так же и Крым тоже наша семья. Это Родина, а её надо не просто любить на словах. Как говорил мой учитель, известный Виктор Михайлович Гончаров, любовь тоже измеряется: сколько раз вы заезжали к родителям, сколько раз привезли вовремя лекарства, сколько раз посидели рядом, подержали маму за руку? Так что любовь можно тоже математически описать.

Почему я об этом так рассуждаю, потому что имею к этому отношение, как профессионал со стажем работы более 40 лет. Я занимаюсь этими вопросами и учу студентов, опубликовал более 100 научных работ. Поэтому мне и больно видеть, как профессионалу, если что-то делается не так, как предписано.

Крымчане должны понять, что мы, специалисты России, тоже болеем за вас и нам страшно смотреть, на то, что происходит у вас в угоду бизнеса. Ведь позиция человека и гражданина в том, чтобы везде было хорошо. Не важно, где он находится. И если ставить на вершину ценностей человека, то тогда всё будет правильно!

автор интервью: Екатерина Муравская

ВНИМАНИЕ:

Озвученные в интервью вопросы станут одними из основополагающих тем, рассматриваемых на третьей Крымской Всероссийской конференции: «Недвижимость Крыма: реальность и перспективы». Смогут ли специалисты разных профессий услышать друг друга и выработать тот сам единый взгляд на территориальное развитие, который должен спасти полуостров от стихийной, непродуманной и некачественной застройки? Будем следить за развитием событий.

Зарегистрироваться для участия в конференции «Недвижимость Крыма: реальность и перспективы», стать партнёром форума, больше узнать о мероприятии можно на официальном сайте события:

https://rk.newcongress.online/


Срочные сообщения – в Telegram-канале. Подпишись!

Комментарии для сайта Cackle
Крым и Россия
Включайтесь в обсуждение:
<br>
КрымPRESS - ВКонтакте
КрымPRESS - Дзен
Trlegram