Новости Крыма | КрымPRESS: последние новости и главные события
Выставили на продажу квартиру? Ванная комната «одета» в розовый кафель, на дверях красуются позолоченные ручки и ангелочки смотрят с лепнины на потолке? В ней сделан ремонт, как для себя, её окна смотрят на лавандовое поле, а в соседях — самые лучшие люди на свете, потому что дядя Вася способен часами «травить» анекдоты, а тётя Лида варит вкуснейшее варенье? Конечно же, вы точно уверены, что такую квартирку с руками оторвут! И вы готовы отдать её, но только «дорого и богато» — классная ведь! Но… не обольщайтесь… она никому не нужна… Или нужна, но не за такие деньги. Или за такие, но без радушной соседской семьи и лавандового поля — на цветы, варенье и анекдоты у покупателей стойкая аллергия. Или её готовы купить, но, чтобы ангелы были в туниках, а не «голопопые». В общем, правда жизни — на сплошные преимущества вашей квартиры у каждого покупателя находятся не менее сплошные «НО». Результат? Стоит квартира на продаже месяц, два, год… Покупатели ходят как в музей, а дело не движется. В чём проблема? Скорее всего, в самом неожиданном для вас моменте: в том, что ваш «музей» своим «музеем» никто не видит.
Знатоки подчёркивают: самые сложные для продажи те объекты, хозяева которых уверены, что их «ремонт,
как для себя», покупатель просто обязан оценить! Другими словами, главная общая проблема продавцов, что они считают свои квартиры-дома самыми лучшими. И можно было бы с этим «пафосом» смириться, если бы не вторая сторона: покупатели-то уверены в обратном — что ни один из выставленных на продажу объектов не стоит тех денег, которые их владельцы просят. Вот это несовпадение, как правило, и порождает «застой» в процессах «купли-продажи» недвижимости. Впрочем, нивелировать его можно, если понять суть вопроса с точки зрения профессионалов дела — оценщиков.
Специалисту с опытом хватает и беглого взгляда на квартиру, чтобы понять за сколько она может «уйти». Но, естественно, клиент всегда хочет знать, почему определена именно такая сумма. Причём часто он с ней не соглашается и считает заниженной. Между тем, стоимость объекта — а профессиональные оценщики к этому словосочетанию всегда добавляют «вероятная» — рассчитывается с учётом множества факторов. Причём… казалось бы… очевидные «плюсы» — хороший район, развитая инфраструктура, отличное транспортное сообщение — в ряде случаев могут оказаться ничтожными, — отмечает эксперт-оценщик Сергей Анблагов.
Вот вам пример: один владелец выставляет на продажу квартиру в хорошем районе, расположенную на среднем этаже, в отлично «скроенном» доме. И цену заявляет вроде бы приемлемую. Другой хозяин продаёт аналогичную по метражу квартиру, в таком же добротном доме, на таком же этаже, но в районе похуже, а цену ставит повыше. И надо же… обе квартиры приглянулись одному покупателю. Конечно, первый владелец уверен — он уже квартиру продал, но… «срывает куш» второй хозяин. Удивление? Вероятно. Если, конечно, не разбираться в факторах, повлиявших на решение покупателя. А всё просто — выбрал вторую квартиру, потому как тёща живёт в соседнем доме, и жена настояла на покупке этого объекта. И район уже, как и завышенная цена, стали неважны.
Такие вот личностные факторы нередко и играют главную роль. Они-то, кстати, делают не работающими и «ремонты, как для себя». Из-за них не действуют в 90% случаев из 100 и так называемые излишние улучшения. Когда владелец, решив продать квартиру, начинает перестраивать её, руководствуясь принципом — «Чем больше вложу, тем больше получу».
Особенно этим грешат хозяева не очень востребованных объектов старого фонда. Считают, что «наведут красоту» и народ потянется, и цену примет. Нет, у чрезмерного «прихорашивания» КПД скорее нулевой, чем дающий очки. Примитивно говоря: сколько в «хрущёвку» финансы не вливай – дороже она не станет. Вот и всё. Евроремонты в таких случаях — тоже самое, что в запорожец кожаные сиденья ставить. Нельзя вкладывать в недвижимость больше, чем она стоит. У каждого человека свои вкусы и за ваш вкус он платить не готов. Все золотые унитазы не приводят к увеличению стоимости квартир на стоимость этих золотых унитазов. Если новостройка стоит два миллиона, а вложили мы туда миллион – это не значит, что за три мы её продадим. Делая ремонт, мы принимаем решение за покупателя. Но ему не надо такое! Каждый человек считает, что он сделает это дешевле, надёжней и т.д., — констатирует Сергей Анблагов.
Так как же «сложить» цену объекта, чтобы рано или поздно его продать? Конечно, идеальный вариант — прибегнуть к профессиональной помощи оценщика, обратившись, к примеру, в Агентство недвижимости. В таком случае, наверняка получите адекватную оценку своих квадратных метров. Сумму, по которой квартира сможет найти себе нового владельца в обозримом будущем, выводится на основании целого ряда факторов.
Если мы не можем предугадать личностные предпочтения, то общие учитываем обязательно. В частности, расположение объекта, наличие рядом школ, детсадов, парков, парковок, магазинов, остановок общественного транспорта, год строительства дома, из каких материалов выстроен и т.д. На стоимость может повлиять даже вид из окна: свалка там или берег моря. Плюс: общее состояние квартиры. Ещё раз скажу, что дорогой ремонт — не гарантия того, что за заявленную цену, вашу квартиру купят. Но! Вычистить-вымыть её прежде, чем демонстрировать клиентам, необходимо! — даёт рекомендации эксперт-оценщик.
Кроме того, проводя оценку квартиры, специалист ориентируется и на информацию, связанную со схожими по параметрам объектами: сведения получает из открытых источников, баз данных агентств недвижимости и т.д.
Таким образом и определяется вероятная стоимость объектов. Но она — не приговор. Соглашаться с ней или нет — решение клиента. Многие, естественно, консультируясь, надеются услышать подтверждение своих цифр, но часто это не так, — говорит Сергей Анблагов. — Пожалуйста! Вовсе необязательно, заявляя квартиру в продажу, выставлять её по стоимости, определённой оценщиком. Более того, я всегда советую цену несколько завысить, а потом ориентироваться на реакцию рынка — снижать ещё или, напротив, повысить.
Ещё одна тонкость, которую специалисты настоятельно рекомендуют уяснить продавцам. На рынке недвижимости главный «диктатор», прописывающий условия «игры» — время.
Выставляя объект на продажу, вы должно себе чётко дать ответ на вопрос: за какой период вы хотите его продать? Чем больше срок, тем с большей стартовой стоимости вы можете начинать. Если к вам, к примеру, в течение месяца никто не пришёл, то понижаем цену. Люди начали ходить, но не покупают. Ещё немного снижаем. Но, к сожалению, у нас две крайности: любо всё – либо ничего. У нас почему-то все цены круглые и разнополярные. Клиент, к примеру, не может продать квартиру за три миллиона, ему говоришь, что нужно снизить цену. К гадалке не ходи – он скажет, что продавать за два миллиона не намерен! И промежуточных сумм уже не существует для него! Но они ведь есть эти ступенечки. Не надо сразу кардинально решать вопросы. Снижайте постепенно, нащупывая цену. Вот адекватное поведение. Опять же самое главное: скорость снижения должна быть соизмерима со сроками, в которые вы готовы реализовать объект, — советует Сергей Анблагов.
На какие же сроки стоит ориентироваться? До 2014 года показательными были три месяца. Сейчас же эксперты, в связи с кризисом, адекватным периодом продажи считают полгода. Если объект «не ушёл», а то и вовсе не привлекает внимания — ваша цена высокая, доведётся её пересматривать. Впрочем:
У нас есть клиенты, продающие свои объекты и по десять лет! Выставили и ждут своего покупателя. Мало того, кое-кто ещё и пытается при этом повышать цены. Ты ему говоришь, что кризис, а он говорит – цену повышу и продам. И бывает всякое! Продают! Но в обычных случаях, конечно, рекомендовано начинать с несколько завышенной стоимости, а потом действовать по ситуации, — резюмирует эксперт-оценщик.
Отметим и такой факт: ваша квартира стоит ровно столько, сколько за неё готов заплатить каждый конкретный покупатель в каждый конкретный момент. Вы её «выставили» за 100 тысяч? Но вам готовы дать за неё только 50. Значит, именно столько стоит она здесь и сейчас. И ваше право — отдавать объект этому клиенту за такие деньги, или же дожидаться другого, надеясь, что следующее предложение будет 120 тысяч, а не 30.
Нужно сказать, что цена утром, в обед и вечером может быть разной. И оценщик выдаёт своё заключение на один день. Буквально! То, что даёт оценщик – это цена на сегодня. Сегодня цена нефти, грубо говоря, сто долларов за баррель, цена квадратного метра в России — две тысячи долларов. Завтра произошёл обвал: цена нефти 50 долларов, квадратный метр стоит – тысячу долларов.
Этими советами, при формировании цены, стоит руководствоваться и тем, кто к специалистам при подготовке объекта к продаже обращаться не намерен. Стоит учесть и один из подводных камней дела: его результат, если и можно просчитать, то лишь с учётом весьма специфического пунктика — удачливости продавца. Тот вариант, когда вы пытаетесь свои квадратные метры сбагрить хоть кому-нибудь на протяжении последних двух лет, тогда как соседка этажом выше свою квартиру — «близняшку» вашей (!) — умудряется продать за сумму на треть большую, чем просите вы, в течение двух недель.
И в завершение ещё одна важная рекомендация от эксперта:
Бывает так — приходит клиент и говорит: «Я промониторил рынок недвижимости в Интернете – моя цена такая-то». К сожалению, в сети, как правило, «висит» то, что не может продаться годами. Реализованные объекты снимают сразу же, так что принимать во внимание те, которые «в наличии», не стоит, но продавцы-покупатели это делают. Хорошо хоть местный рынок мониторят, а не других городов. При этом, правда, смотрят на аналогичные квартиры не по низкой цене, а на более высокие по стоимости. И когда ты клиенту говоришь цену, по которой реально можно продать объект, он, как правило, говорит — а там продаётся дороже! Но! Совет: покупая, не стоит ориентироваться на самую низкую цену, а продавая — на самую высокую. Эти цены чаще всего не рыночные, а значит у квартиры, дома или участка мало шансов быть проданным-купленным, — резюмирует Сергей Анблагов.
Срочные сообщения – в Telegram-канале. Подпишись! С тегами: недвижимость в Крыму недвижимость в СевастополеБольше по теме:
