Главная | Бизнес в Крыму | Недвижимость в Крыму | Цены на жильё. Какие факторы заставят их расти
Цены на жильё. Какие факторы заставят их расти
иллюстрация: открытые источники

Цены на жильё. Какие факторы заставят их расти

Чтобы оживить интерес потенциальных клиентов, застройщики пугают граждан неизбежным подорожанием жилья. Попробуем разобрать основные причины того, что, по мнению строителей, цены вскоре должны вырасти. И отделить зерна от плевел.

Рынок жилищного строительства не в том положении, чтобы безболезненно терпеть отложенный спрос. Но если у покупателя остро квартирный вопрос не стоит, доходы индексируются на инфляционные потери или даже растут быстрее, он может еще хоть целый год спокойно выбирать новостройку.

ПРИЧИНА № 1. КТО ЗА САНКЦИИ ЗАПЛАТИТ?

Не стоит забывать о геополитических рисках, которые могут вызвать панику на валютном рынке – как это было 9 и 10 апреля, когда рубль моментально ослаб к доллару едва ли не на 10%, – напоминает руководитель отдела по работе с клиентами компании «Церих Кэпитал Менеджмент» Сергей Королев.

И ряд застройщиков не прочь порассуждать о том, что рост стоимости квадрата неизбежен на фоне инфляционного скачка. Впрочем, возможность такого скачка находится под большим вопросом. Так, в апрельском докладе Банка России «О чем говорят тренды» констатируется, что инфляция остается на пониженном уровне. И для сохранения этого уровня 27 апреля оставлена неизменной ключевая ставка – 7,25%.

Но остановка снижения ставки – временная. И с этим соглашаются эксперты инвестиционных компаний.

Ожидаю инфляцию на конец года в диапазоне 2,5-3,5%, что позволит довести ставку рефинансирования до уровня 6,75%, – полагает управляющий активами «Регион ЭсМ» Алексей Скабалланович.

Ставка – 6,5%, инфляция – 4%, – дает свой прогноз Сергей Королев.

При этом валютные скачки сегодня имеют хоть какое-то значение только для объектов элитного класса. На остальные сегменты колебания курсов уже несколько лет практически не влияют.

ПРИЧИНА № 2. ВОЗВРАЩЕНИЕ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ

Впрочем, по словам специалистов, некоторое влияние валютные передряги все же оказывают. Эти скачки подталкивают к приобретению недвижимости так называемых стихийных частных инвесторов.

Кроме того, на рынок недвижимости вернулись и те, кто традиционно на нем работал. В сумме это дает застройщикам увеличение продаж на 10-15%. А зафиксированный скачок спроса в первые месяцы 2018 года отчасти и объясняется возвращением частного капитала.

При этом генеральный директор СК «Красная стрела» Николай Урусов уточняет, что число инвесторов «потенциально может увеличиться еще на 3-5%». И даже после отмены долевого строительства частные вклады в недвижимость сохранятся.

Я полагаю, что инвесторы смогут найти новые модели вложений в недвижимость и после перехода отрасли на проектное финансирование, – рассуждает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

Но, говорят другие эксперты, этого потока недостаточно, чтобы рынок покупателя снова стал рынком продавца. При этом в финансовой сфере есть инструменты, способные вскоре переманить частников с рынка.

Чтобы получить дополнительную прибыль, лучшим и максимально надежным инструментом сегодня являются облигации – желательно с длинным сроком погашения, – подсказывает Сергей Королев.

Чаще всего вчерашние вкладчики выбирают облигации крупных российских компаний и ОФЗ. Облигации могут принести доход в районе 6-8%, – соглашается директор Северо-Западного филиала «БКС Премьер» Вадим Исаков.

Таким образом, временное возвращение частных инвесторов в недвижимость ситуацию не меняет.

ПРИЧИНА № 3. МАЛ КИРПИЧ, ДА ДОРОГ

Как отмечает директор департамента продаж Est-a-Tet Валерий Ручий, после снижения в 2015 году цены на жилье остаются достаточно стабильными на протяжении последних лет. При этом в смежных сферах тарифы повышаются, контрагенты замахиваются на более высокую прибыль, а инфляция берет свое, и цифры растут.

Цены на квартиры не менялись три года при росте себестоимости строительства, – соглашается руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

В то же время некоторые застройщики уверяют, что доходность жилищного строительства сегодня снизилась до уровня в 15-20%. И как только произойдет очередное повышение цен на стройматериалы, работать придется едва ли не в убыток.

При этом в апреле после завершения нескольких масштабных строек загруженность российских производителей стройматериалов снизилась до 60%, издержки возросли, и этого может оказаться достаточно для повышения прайсов.

Например, перед майскими праздниками анонсировала рост цен на кирпич «Группа ЛСР». Неудивительно, что застройщики не скупятся на обещания вот-вот поднять стоимость реализуемых квартир. Кроме того, подсказывает Светлана Денисова, всегда остаются не подлежащие замещению комплектующие и оборудование. К тому же ряд российских поставщиков, например в металлопрокате, изначально ориентируются на заграницу, поскольку и там находят сбыт своей продукции. Эти составляющие продолжают давить на стоимость жилья.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

Искусственное повышение технических требований к строящимся многоквартирным домам приведет к росту издержек и повышению конечной стоимости жилья, что в условиях ограниченной платежеспособности потребителя крайне нежелательно.

ПРИЧИНА № 4. ЗА КРАСНОЕ СЛОВЦО И ЭКОЛОГИЮ

В начале этого года президент России Владимир Путин подписал закон, кроме прочего требующий сменить термин «жилье экономического класса» на «стандартное жилье». И в середине марта глава Минстроя РФ Михаил Мень уточнил, что его ведомство приступило к разработке критериев для такого жилья.

Стоит понимать, что любые стандарты, ужесточающие требования к строительству, приведут к росту цен на жилье, – предупреждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Инициатором появления другого документа, влияющего на себестоимость строительства, является уже Минстрой РФ. Приказ министерства «Об утверждении требований энергетической эффективности зданий» вступил в силу 6 апреля. Документ в обязательном порядке выставляет требования по энергетической эффективности для всех специалистов, осуществляющих ввод строений в эксплуатацию. Объем тепла и энергии, необходимый для отопления новостроек, должен будет снизиться с 1 июля 2018 года на 20%, с 1 января 2023 года – на 40%, с 1 января 2028 года – на 50%.

Для того чтобы привести “энергонеэффективные” дома в соответствие с требованиями нового приказа, придется делать в них серьезный ремонт, – констатирует генеральный директор группы компаний “ГОСТ” Никита Скорняков. – Утепление крыш, стен, входных дверей, подвальных помещений, установка рекуператоров тепла, замена всех окон на энергосберегающие – дорогостоящие работы.

Если наружная стена не отвечает новым требованиям показателей расхода тепловой энергии, то застройщику необходимо будет проводить мероприятия по утеплению стен, корректировать расход энергопотребления. Это требует временных затрат и увеличивает себестоимость строительства, – соглашается генеральный директор фирмы «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин.

Михаил Ганелин, аналитик ИК «Атон»:

Объемы строительства в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях растут очень быстро, а предложение значительно превышает спрос.

ПРИЧИНА № 5, ИЛИ ПРИЧИНЫ № 214 И 218

Ну и наконец, причины, о которых сегодня твердят все застройщики. Это переход жилищного рынка на более жесткое госрегулирование, в частности, вступление ФЗ-218 в силу с 1 июля и в трехлетней перспективе – отказ от ДДУ.

Если после июля 2018 года девелоперам будет неудобен и непонятен механизм запуска проектов, мы можем столкнуться с дефицитом новых комплексов, что также неизбежно приведет к росту цен, – сообщает коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис.

А далее, при замене долевки на проектное финансирование, как поясняет аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, начнется следующий ценовой виток.

Если будет использоваться не прямое кредитование застройщика банком, а депонирование денежных средств покупателя с последующим кредитованием застройщика из этих денег, – рассказывает специалист, – то влияние банка на цены ограничится расходами на посредника. Банку придется проводить экспертизу, детально изучать проект и смету строительства, контролировать проводимые работы и их качество и т. д. – то есть содержать штат специалистов.

И, конечно, определенную маржу банк себе тоже заложит.

Однако – и застройщики часто умышленно опускают этот момент, – требования ФЗ-218 распространяются только на объекты, разрешение на строительство которых получено после вступления закона в силу.

Сейчас, в преддверии вступления в силу поправок в 214-ФЗ, у нас наблюдаются “большие гонки” по получению разрешений, – поясняет глава АН “Адвекс на Академической” Сергей Козлов. – Все застройщики спешно наращивают земельные банки.

Очевидно, что реформирование отрасли будет происходить поэтапно. И на ценах эти изменения скажутся лишь после серьезного обновления предложения.

Проще говоря, сколь ни пугающе звучат причины № 3, 4 и 5, цены на квартиры в новостройках выше инфляции ближайший год расти не будут.

Рыночные цены основаны на балансе спроса и предложения: выше спрос – выше цена, ниже спрос – ниже цена, – констатирует генеральный директор «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников.

В общем, большинство громких заявлений объясняется банально: девелоперам желательно продать здесь и сейчас. Соответственно, гражданам, чьи доходы растут со скоростью инфляции или быстрее, спешить с покупкой новой квартиры нет смысла. Другое дело, что вряд ли таких наберется много. Ну а в том, что ценник на жилье в видимой перспективе (но не прямо сейчас) все же пойдет вверх, сомневаться не приходится.

Источник:  Бюллетень недвижимости

О рынке недвижимости Крыма и Севастополя — здесь.

Квартиры в новостройках могут существенно подорожать. Причина - поручение В.Путина к Минстрою

comments powered by HyperComments
Погода в Крыму
Загрузка...
Загрузка...