Возможно или совсем уж сложно? Как продать квартиру с маткапиталом

Опубликовал: КрымPRESS в Нотариальная палата Севастополя 19:08 10.09.2020

Покупка квартиры с использованием материнского капитала — распространенная сделка на рынке недвижимости. А как обстоит дело с продажей такого жилья? Через что предстоит пройти тем, кто однажды вложил эту субсидию в квадратные метры, а теперь решил эту недвижимость продать.

Решение потратить материнский капитал на жилье, в том числе в ипотеку, — традиционно самый востребованный сценарий, отмечают эксперты портала RS63.ru, среди получателей субсидии. Однако если впоследствии семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Так, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены?

Скажем сразу: продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

1. Определяем исходную стоимость жилья и сумму материнского капитала, которая использовалась при покупке

Это необходимо, чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми предстоит наделить детей. В случае покупки доступного жилья сумма материнского капитала может составлять четверть стоимости квартиры и даже больше. Соответственно, выделяемые детям доли должны быть пропорциональными.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, — поясняет нотариус Елена Николаева.

2. Получаем согласие органов опеки

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать. Однако есть важное условие: взамен продаваемого жилья детей, на которых был получен маткапитал, нужно обеспечить жильем не хуже.

Еще один момент: часто представители органов опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка, — отмечает Елена Николаева.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе. И новые доли должны быть не меньшего размера. Как правило, либо ребёнку выделяют долю большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

А если пренебречь этими требованиями? Тогда органы опеки будут вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавца обяжут вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме. Становится понятным, почему некоторые покупатели остерегаются приобретать квартиры с вложенным в них маткапиталом, верно?

3. Если квартира до сих пор в ипотеке…

Бывает и такое, что семья решает продать ипотечную квартиру, которую приобретала с использованием маткапитала. Как в этом случае выглядит продажа?

Прежде всего, самое сложное и порой даже невыполнимое: продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью. Конечно, гипотетически можно представить, что найдется покупатель, который согласится сначала погасить ваш кредит, а потом отдать остаток на сделке купли-продажи… Но профессиональные риэлторы отмечают: на практике такого почти не происходит. И это понятно: кто захочет расплачиваться с чужим кредитом, пока квартира просто «обещана»? Даже если постараться максимально обезопасить обе стороны и производить расчеты в один день — толпы желающих на такое предложение точно не будет.

Технически родители не могут выделить детям доли, пока квартира находится в залоге у банка, — объясняет Елена Николаева. — Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг.

Именно поэтому кредит придется погасить.

А что дальше? Аналогично — выделяем доли детям и получаем согласие органов опеки. И потом уже можно выставлять на продажу с тем же условием: жилищные условия детей не должны ухудшаться. Кстати, даже если вы не собираетесь продавать квартиру после выплаты ипотеки, выполнить эти действия (выделение долей и согласие органов опеки) нужно в течение полугода с момента выплаты кредита.

Покупатели, внимание

На сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус. Это очень важная информация для тех, кто собирается покупать квартиру на вторичном рынке. Иными словами, информация об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями не фиксируется в сведениях о квартире.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет, — предупреждает Елена Николаева.

Источник: rs63.ru

Просмотры: 3

Срочные сообщения – в Telegram-канале. Подпишись!